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澳洲买房局势变了?

澳洲啦 澳洲新闻 2021-06-14 20:55:38 116 0 澳洲新闻

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“就像那些押注房价永远不会下跌的人一样,他们最终会付出沉重的代价。”

近日,中国银监会主席郭树清就通过对比房价,将期货、黄金、房地产投机等同起来,防范金融衍生品投资风险发表主旨演讲。

一个“重价”让中国楼市震荡三次。

精明的炒房团喊着“国家级劝说来了”。

面对澳大利亚极其火热的房市,澳大利亚政府会对房市宣战吗?

澳大利亚房地产市场依然强劲

国际房地产巨头骑士弗兰克(Knight  Frank)发布的2021年第一季度全球房价指数显示,全球房价正以2006年以来最快的速度上涨。

澳大利亚似乎引领着上涨的潮流。

在过去的六个月里,澳大利亚房地产市场的增长速度超过了大多数其他国家。

截至3月,接受调查的56个国家和地区的平均基准价年均上涨7.3%,其中13个国家和地区的平均基准价涨幅达到两位数。

过去六个月,澳大利亚市场增长了8.7%,在全球增长率中排名第四。

奈特弗兰克(Knight  Frank)澳大利亚住宅研究主管米歇尔西泽尔斯基(Michelle  Ciesielski)表示,尽管全球疫情肆虐,但当地市场已被证明“特别有弹性”,这比许多经历过更严格封锁的其他国家和地区要好得多。

正常情况下,房地产淡季是5月,但今年异常繁荣,没有放缓的迹象。

由于买家的强劲需求,悉尼房价在5月份飙升至创纪录高位。

纵观今年前四个月,悉尼的住宅价值增长了9.3%,悉尼的房价中位数在所有首都城市中排名第一,比全国平均水平高出49.8%。

但细看市场,略有不同。

2021年第一季度,悉尼高端住宅市场增长11.4%,而低端住宅市场仅增长5%。

悉尼独立式住宅和公寓的中值价格数据来自:城市开发商

与此同时,经济状况的改善和低利率的结合继续支持消费者信心,这反过来又创造了持续和强劲的住房需求。

然而,这种供需失衡继续给买家一种紧迫感。

强劲的市场也将出售天数降至不到30天的历史低点。此外,卖家提供的折扣中值也降至有史以来的最低水平。

悉尼拍卖清空率数据来自:城市开发商

拍卖成交率一直保持在80%的高水平,这也反映了卖方市场的现状。

买家比卖家多,市场依然坚挺。

关键驱动因素仍然是经济和就业复苏、超低利率、激励措施、FOMO和投资者回报。

新南威尔士州建筑许可数据来自:城市开发商

不仅是自住者,投资者也开始回归,活跃在市场上。

幸运的是,新南威尔士州的建筑许可证数据也呈上升趋势,越来越多的新房进入市场,这将在一定程度上缓解购房者的困境。

面对激烈的买房热潮,很多人经常会问,经济形势还在疫情恢复期,但是房价这么高,买房的人哪来那么多钱?

居民杠杆率高不用担心?

钱从哪里来?

大部分是从金融机构借的。

这里不得不提到一个重要的指标——居民杠杆率。

居民杠杆率是指居民部门债务占GDP的比例,也是衡量居民债务总体负担的重要指标。

值得注意的是,与传统认知不同,澳大利亚居民的杠杆率远高于其他主要发达国家,仅次于瑞士。

2020年第三季度数据高达122.6,约为中国(61.1)和日本(64.3)的两倍。

而且BIS数据来源于各国政府公布的官方家庭贷款数据,所以实际家庭负债水平会比这个高很多。

房价和居民杠杆率有什么联系?

从数据来看,近20年来,澳大利亚房价和居民杠杆率稳步上升。

2006年,美国和英国达到了2007年的最高价格。由于2008年的金融危机,美国和英国的房价下跌。在接下来的两年里,杠杆率

可能有人会说,澳洲居民怎么还那么多钱?万一情况不利,房价会崩盘吗?

稳涨稳跌很正常。

而且,澳大利亚一直是一个居民杠杆率高的国家,并不是短期大量增加借贷造成的。

因此,只要房价和居民杠杆率不大幅下降,就不会出现房地产泡沫破裂和金融危机。

澳大利亚监管看谁?

中国银监会主席郭的话让楼市“紧张”。

那谁该去看看,去听听澳洲房市的调控?

可能要先看政府指挥棒(各级政府)。

瑞银(UBS)预测,澳大利亚房地产繁荣预计将持续到政策回应出台,这可能是宏观审慎收紧,而不是澳大利亚央行加息。

也是真的。

澳大利亚储备银行行长菲利普劳(Philip  Lowe)表示,尽管经济复苏速度快于预期,但澳大利亚储备银行仍认为,在通胀率达到2%至3%的目标区间之前,不会加息。

澳大利亚联邦储备委员会主席菲利普劳图片来自互联网

面对无数被动加息的声音,澳洲联储一直反复声明不会加息,也不会瞎猜。

更重要的是,加息的诱发因素不再仅仅着眼于经济复苏,而是转向通胀率。

澳大利亚统计局最新经济数据显示,强劲的经济复苏几乎挽回了疫情造成的全部产出损失。但通胀仍在控制之中。

美联储继续保持温和,但各级政府似乎无法坐视不管。

新南威尔士州政府带头。

为了提高住房的可负担性,提高经济产出率,新南威尔士州财政部长多米尼克佩罗特(Dominic  Perrottet)希望取消购买房地产的印花税,并分阶段对未来的买家征收年度土地税。

根据新南威尔士州政府6月11日的报告,如果房产税制度改革,房屋拥有率可以提高6%。这将扭转从20世纪90年代的70%到今天的64%的下降趋势。

如果你自愿选择年度土地税而不是一个

次性的印花税,首次置业者可以提前两年半置业。且经济分析预测家庭可获益3300澳元而新州经济可在长期扩大100亿澳元的规模。
但豪宅买家则没有那么幸运了,据初步方案显示,在初期阶段,新州最贵的20%房屋不会有资格,将继续付印花税。此外拥有民宅和商业用房组合的房东将面临更高税率。
如果顺利推行,这将是自霍华德政府2000年引入GST后最大的税务改革。
且如此民生大计,如果实施得好,恐怕其它州没有哪个能顶得住不效仿的压力。
后记
还是那句老话。
高房价下,有房产者躺赢,无房产者躺平。

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